美容室の立ち退きを求められたら｜立退料を自店の数字で試算する方法・貸主への回答書の文例・契約別の対応表

結論：美容室が立ち退きを求められたときの早見表

立ち退きの話が来たら、契約の種類、通知が届いた日、正当事由、立退料の中身の順に確かめます。法律の決まりを一覧にします。

原状回復や保証金の償却など、契約書の条項の読み方は店舗賃貸借契約で確認する条項にまとめています。この記事では、通知が届いてから合意書に署名するまでの判断と数字に絞ります。

自分の契約ではどう動くか — 状況別の対応表

同じ「出ていってほしい」でも、契約の種類と通知の時期で、法律上の結論と最初の2週間でやることが変わります。契約書・更新の合意書・定期借家の説明書面・通知書の封筒（届いた日）を手元に並べ、次の表で自分の行を探します。

満了日が2027年3月31日の契約なら、更新しない旨の通知はおおむね2026年3月末から9月末までに届いている必要があります。境目の数日は数え方で争いになり得るため、ぎりぎりの日付なら弁護士に確認します。

立退料の希望額はいくらか — 自店の数字を3つの箱に積み上げる

立退料は「移転の実費」「営業補償」「借家権・家賃差額」の3つの箱に自店の数字を入れて積み上げ、合計を希望額、移転しても手元資金が減らない額を最低ラインにします。国税庁の通達も、立退料を賃貸借の権利が消滅することへの補償、営業上の損失、移転等の実費の補償として授受されるものと位置づけています（消費税法基本通達5-2-7）。

試算の前提（仮定）：路面1階20坪、セット面4・シャンプー台2、スタイリスト3人（歩合給）＋アシスタント1人、月商300万円、月の営業日25日、薬剤・材料・カード手数料などの変動費は売上の12%（月36万円）、現家賃25万円。移転先は1.5km先の同規模物件で家賃28万円、礼金1か月・仲介手数料1か月（税別）・保証金10か月（償却2か月）。内装はスケルトンから坪30万〜50万円、休業は10営業日、新店に通えなくなる顧客は売上の20%で、6か月かけて直線的に戻ると置きます。金額の単位は万円です。

家賃差額を何か月分求めるかに法律上の決まりはなく、ここでは契約1期分の24か月と置いています。お金以外の条件も換算できます。スケルトン戻しの原状回復の見積もりが仮に100万〜200万円なら、その免除は同じ額の価値があるため、回答書では立退料と並べて求めます。通えなくなる顧客の割合は、顧客台帳の住所を新店からの距離で分けて出すと根拠になります。内装の見積もりの比べ方は美容室の内装費用の相場と内訳を参考にしてください。

貸主への回答書の文例 — 1通目は資料を求め、2通目で条件を示す

回答は口頭で済ませず、1通目で即答を避けて理由の資料を求め、試算と見積もりがそろってから2通目で条件を示します。送った日と届いた日が残るよう、内容証明郵便（配達証明付き）で送り、控えを保管します。

別紙の算定書には、上の試算表と同じ形で項目・計算式・金額を並べ、内装や移設の見積書の写しを付けます。話し合いで折り合わないときは、物件の所在地を管轄する簡易裁判所の民事調停を使う方法があります（民事調停法第24条）。

貸主の理由は正当事由になるか — 理由ごとに確かめる資料

正当事由は、貸主と美容室のどちらがその建物を必要としているかを中心に判断され、立退料はそれを補う事情にとどまります。理由ごとに、書面で出してもらう資料と、美容室側が示せる事情を整理します。

家賃をきちんと払ってきた経過は借主に有利な事情になります。どの事情がどれだけ重く見られるかは事案ごとに違うため、資料がそろった段階で、借地借家の問題に詳しい弁護士に見通しを確認します。

合意書には何を書くか — 条文例と、明渡しまでの段取り

合意書には、明渡しの日、立退料の額と内訳と支払日、原状回復、保証金、明渡しまでの賃料を条文で書き、書いていない請求は後からできない前提で確認します。貸主の案はその場で署名せず持ち帰ります。

第6条の清算条項に署名すると、合意書に書いていない請求（造作の扱い、保証金の一部など）は後から求めにくくなります。署名前に、回答書②で求めた条件がすべて条文に入っているかを1つずつ照らし合わせます。

工事の週ごとの工程は内装工事の期間と流れ、告知の順番は移転で失客を防ぐ告知手順で確認できます。

交渉で実際につまずく6つの点 — 起きる場面と防ぎ方

立ち退きの交渉で損をするのは、法律の知識不足よりも、日付の記録漏れ、家賃の扱い、試算の数え方、お金が出入りする時期のずれです。

1. 通知を受け取らなければ無効だと思う：正当な理由なく通知の到達を妨げると、通常届くはずだった時に届いたとみなされます（民法第97条第2項）。内容証明は受け取り、封筒と届いた日を記録します。
2. 法定更新で安心してしまう：法定更新の後は期間の定めのない契約になり、解約申入れから6か月で終わり得ます。更新後も試算と移転候補の下調べを続け、申入れが届いたら到達日＋6か月を計算します。
3. 貸主が家賃を受け取らない：口座の解約や受領の拒否で滞納の形を作られると、契約違反の主張につながります。期日どおりに支払いを申し出た記録を残し、拒まれたら供託します（民法第494条）。供託先の法務局は支払場所で決まるため、事前に法務局へ確認します。
4. 歩合給を変動費として引き、休業損失を小さく見積もる：モデル店で歩合40%を変動費に入れると、限界利益率が88%から48%に下がり、休業損失は約106万円から約58万円になります。休業中も給与・休業手当・最低保障を払うなら、その分は差し引きません。歩合と保障給の関係は歩合給と最低賃金の保障給の計算で確認できます。
5. 新旧の保証金で資金が一時的に足りなくなる：新店舗の保証金・礼金・内装の前払いは明渡しの前に出ていき、旧店舗の保証金は明渡しの後に戻ります。立退料の一部を合意時払いにし、保証金の返還日を明渡し日にそろえ、資金繰り表で月ごとの残高を確かめます。
6. 明渡し日を新店舗の検査や繁忙期とぶつける：検査の日程が延びると旧店舗に居られず休業が延びます。明渡し日は新店舗の検査予定日の2週間以上後にし、12月や3月などの繁忙月を避けます。

よくある質問

貸主から「来月までに出ていってほしい」と言われたら従う必要がありますか？

普通借家で期間の定めがない契約でも、貸主の解約申入れで終わるのは申入れから6か月後で、さらに正当事由が必要です。期間の定めがある契約は、期間の途中で貸主の都合だけで終えることは原則としてできません。すぐに従う必要はないため、理由と条件を書面で求め、弁護士に相談してください。

立退料は家賃の何か月分が相場ですか？

法律で決まった計算式や「家賃の何か月分」という基準はありません。移転の実費、休業と移転後の減収、家賃差額を自店の数字で積み上げ、算定書として示すのが交渉の土台になります。貸主の提示額と差があるときは、項目ごとに差を詰めると話が進めやすくなります。

建物が売却されたら、新しい所有者に出ていくよう言われますか？

建物の引渡しを受けて営業している借主は、登記がなくても新しい所有者に賃貸借を主張できます（借地借家法第31条）。所有者が変わっても契約はそのまま続くため、新しい所有者から立ち退きを求められた場合も、正当事由と立退料の話になります。

定期借家の場合は立退料をもらえませんか？

定期借家は期間満了で終わるため、満了時の退去について立退料を求める法律上の根拠は弱くなります。ただし期間の途中での退去を求められた場合や、契約前の説明書面がなく普通借家として扱われる場合は、交渉の余地があります。

受け取った立退料に税金はかかりますか？

所得税では、借家権の消滅の対価は譲渡所得、休業による収入や経費を補う部分は事業所得、それ以外は一時所得になります。消費税は資産の譲渡等の対価に当たらないため不課税です。内訳で扱いが変わるため、合意書の内訳の書き方を税理士に相談してください。

出典：借地借家法第26条〜第28条・第30条・第31条・第38条（e-Gov法令検索「借地借家法」）、民法第97条・第494条（e-Gov法令検索「民法」）、民事調停法第24条（e-Gov法令検索「民事調停法」）、国税庁「No.3155 借家人が立退料をもらったとき」（国税庁タックスアンサー）、消費税法基本通達5-2-7（国税庁「第2節 資産の譲渡の範囲」）。試算は記事内の仮定に基づく計算例です。個別の事案は弁護士に、税務は税理士や税務署に確認してください。

次にやることは、契約書・説明書面・通知書の封筒をそろえ、上の試算表に自店の月商・変動費・家賃を入れて希望額と最低ラインを出すことです。移転先で美容所を開くときの手続きは保健所の検査と基準で確認できます。